昨日中秋節(jié)，一封許家印寫給恒大全體員工的“家書”曝光。在信中，許家印表示，堅(jiān)信恒大一定能盡快走出至暗時(shí)刻。
許家印“家書”全文
各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、各位同事：
值此中秋佳節(jié)，我衷心祝愿你們及家人節(jié)日快樂、闔家安康！向仍然奮戰(zhàn)在復(fù)工復(fù)產(chǎn)第一線的全體員工致以最誠摯的問候！
當(dāng)前，公司遇到了前所未有的巨大困難，全體恒大員工都經(jīng)受著從未有過的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)排除萬難、身先士卒、沒日沒夜，是保障公司大局穩(wěn)定的中流砥柱。在這里，我向大家致以最真誠的感謝，向支持你們、默默承受了巨大犧牲的家人致以最崇高的敬意！
一直以來，我為公司擁有一支忠心耿耿、任勞任怨、不計(jì)得失的恒大鐵軍，感到無比自豪。我堅(jiān)信，恒大人永不服輸、越挫越強(qiáng)的精神，是我們戰(zhàn)勝一切困難的力量之源！我更加堅(jiān)信，通過各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和全體員工的共同努力、艱苦奮斗，恒大一定能盡快走出至暗時(shí)刻，一定能加快推進(jìn)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，一定能實(shí)現(xiàn)"保交樓"的重大目標(biāo)，向購房者、投資者、合作伙伴和金融機(jī)構(gòu)交出一份敢擔(dān)當(dāng)、負(fù)責(zé)任的答卷。
人心齊，泰山移！同事們，讓我們更加緊密團(tuán)結(jié)起來，以百折不撓的勇氣，堅(jiān)韌不拔的精神，全力以赴履行好我們的社會(huì)責(zé)任，共同創(chuàng)造美好的未來！
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恒大到底哪里出了問題？一切得從2013年開始說起
當(dāng)前恒大確實(shí)遇到了很大的困難，甚至可以說是危機(jī)。
目前恒大負(fù)債總額1萬多億，截至2020年末，凈負(fù)債率超過150%，這個(gè)負(fù)債率是非常高的，這里面稍微有某一個(gè)環(huán)節(jié)處理不好，就有可能引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)。
至于最近一段時(shí)間，恒大到底發(fā)生了什么問題，用三言兩語沒法說清，我們就來給大家大概理清一下事情的脈絡(luò)。
恒大真正的危機(jī)其實(shí)并不是最近一段時(shí)間才出現(xiàn)，我個(gè)人認(rèn)為早在2013年的時(shí)候他們就已經(jīng)出現(xiàn)了，所以我們就從2013年開始說起，來看一下為什么恒大會(huì)走到今天這個(gè)地步。
在2016年之前，恒大發(fā)展一直非常迅猛的，比如2012年恒大實(shí)現(xiàn)收入652.6億元，同比增長5.12%；2013年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入936.7億元，同比增長43.5%；2014年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1113.98億元，同比增長18.92%；2015年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1331.3億元，同比增長19.5%；2016年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2114.44億元，同比增長58.82%。
而這幾年恒大的發(fā)展之所以非常迅猛，我認(rèn)為跟他們借債擴(kuò)張有很大的關(guān)系，這里面有一個(gè)很重要的債務(wù)就是永續(xù)債。
什么叫永續(xù)債呢？簡單來說就是沒有期限的債券，這種永續(xù)債，投資者可以定期獲得利息，但不能要求拿回本金，至于本金什么時(shí)候拿回由發(fā)行者自主決定，這種永續(xù)債可以大大提高企業(yè)資金的支配能力。
因?yàn)橛览m(xù)債沒有固定的本金贖回時(shí)間點(diǎn)，所以潛在的風(fēng)險(xiǎn)也比較大，這就對(duì)發(fā)行者有很高的要求，普通企業(yè)根本沒法發(fā)行，只有類似恒大，萬科，保利這種大型開發(fā)商才有這種資格。
恒大開始引入永續(xù)債是在2013年，當(dāng)年恒大也提出了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從三四線城市向一二線核心城市轉(zhuǎn)型，此時(shí)就需要大量的資金，然后永續(xù)債就成為了恒大轉(zhuǎn)型的重要?jiǎng)恿χ弧?/p>
而且永續(xù)債有一個(gè)很大的好處，就是不計(jì)入負(fù)債，而是計(jì)入權(quán)益，這是相當(dāng)奇葩的做法。因?yàn)榘凑障愀蹠?huì)計(jì)法則，永續(xù)債是被記入權(quán)益當(dāng)中的，這意味著恒大借下的永續(xù)債，負(fù)債率非但沒有上升反而下降了。
而且恒大在永續(xù)債設(shè)計(jì)方面他們采用的是2+N的模式，也就是前兩年恒大所支付的利息比較低，但從第3年開始就調(diào)高利息，總體算下來利率是比較高的。
另外永續(xù)債的利息是需要在稅后支付，這就大大削弱了恒大的凈利潤，每年凈利潤當(dāng)中有很大一部分都用來支付永續(xù)債利息了。
到了2016年，恒大的永續(xù)債規(guī)模已經(jīng)達(dá)到1129億，當(dāng)年永續(xù)債持有人應(yīng)占凈利潤達(dá)到106億，歸屬于本公司股東利潤卻下降到50億。
對(duì)這種做法，恒大的股東當(dāng)然不滿，所以從2017年開始，恒大就開始轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略，從借永續(xù)債擴(kuò)張變成增效益，定下目標(biāo)要實(shí)現(xiàn)利潤的大幅提升。
想要提升利潤，那就必須降低永續(xù)債利息的支出，這時(shí)候恒大就開始贖回永續(xù)債，到2018年，恒大的永續(xù)債基本上已經(jīng)全部還清。
但是想要還清這個(gè)永續(xù)債，光靠恒大每年產(chǎn)生的利潤明顯不夠，一下要還1000多億的永續(xù)債，這會(huì)讓恒大現(xiàn)金流陷入非常被動(dòng)的局面。
那怎么辦呢？這時(shí)候恒大就開始想著跟深深房重組，而為了重組深深房，恒大在2017年引入了三輪戰(zhàn)略投資，前后引入的資金達(dá)到1,300億，在引入戰(zhàn)略投資之后，恒大的永續(xù)債也陸續(xù)還清，當(dāng)然至于這些永續(xù)債是怎么還清的，用什么錢來還我們也不知道，很有可能是恒大用自有資金把永續(xù)債還清，然后再引入戰(zhàn)略投資補(bǔ)充流動(dòng)性，但總體負(fù)債并沒有下降。
在引入大量戰(zhàn)略投資之后，假如恒大能夠重組深深房，那么他們就可以通過A股進(jìn)行融資，這時(shí)候他們的債務(wù)就不會(huì)出現(xiàn)問題，至少債務(wù)可以得到延續(xù)。
然而天有不測(cè)風(fēng)云，因?yàn)榉N種原因，恒大最終沒能夠重組深深房，但是恒大在引入1,300億戰(zhàn)投的時(shí)候，當(dāng)時(shí)有對(duì)賭協(xié)議，根據(jù)對(duì)賭協(xié)議，如果重組深深房在2021年1月31日前尚未完成，恒大有回購股權(quán)的義務(wù)。
但是按照2020年恒大手頭上的現(xiàn)金，他們沒有回購這么多股份，因?yàn)檫^去幾年恒大一直在尋求轉(zhuǎn)型，擴(kuò)張步伐很快，他們先后進(jìn)入了金融、礦泉水、糧油、畜牧、汽車等行業(yè)，而且每進(jìn)入一個(gè)新的行業(yè)都得燒錢，這讓恒大的現(xiàn)金流進(jìn)一步吃緊。
最后恒大只能跟這些戰(zhàn)略投資者簽訂了一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這些戰(zhàn)略投資者轉(zhuǎn)為普通股。
其中863億人民幣戰(zhàn)略投資者此前已簽訂協(xié)議繼續(xù)持有；394億人民幣戰(zhàn)略投資者已簽訂補(bǔ)充協(xié)議：其中200億人民幣權(quán)益由深圳市人才安居集團(tuán)有限公司持有，100億人民幣權(quán)益由廣州市城投投資有限公司持有，另外94億人民幣權(quán)益由深業(yè)集團(tuán)有限公司及其他原戰(zhàn)略投資者繼續(xù)持有；剩余43億人民幣權(quán)益戰(zhàn)略投資者的本金已由本集團(tuán)現(xiàn)金支付后回購。
恒大這一舉措貌似挺過了一個(gè)難關(guān)，但實(shí)際上已經(jīng)向外界釋放了一個(gè)信號(hào)，那就是恒大的現(xiàn)金流開始出現(xiàn)問題了。
而此時(shí)我國房地產(chǎn)行業(yè)剛好又迎來了非常嚴(yán)的監(jiān)管政策，特別是三道紅線的出來，讓各大開發(fā)商融資更加困難。
這里所謂的三道紅線，就是住建部限制開發(fā)商融資的政策，對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)分別是， 1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；2、凈負(fù)債率大于100%；3、現(xiàn)金短債比小于1。
這三道紅線政策從2021年1月1日開始實(shí)施，而這時(shí)候恒大基本上已經(jīng)觸碰了三道紅線當(dāng)中的三條，這讓恒大融資變得更加困難。
隨后市場(chǎng)都開始擔(dān)心恒大有可能出現(xiàn)債務(wù)違約，這時(shí)候有不少評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)都將恒大的信用等級(jí)下調(diào)，而國內(nèi)也有部分金融機(jī)構(gòu)不愿意給恒大繼續(xù)放款，甚至有些銀行還凍結(jié)恒大的銀行存款。
看到恒大這種處境之后，一些供應(yīng)商也擔(dān)心自己的貨款沒法正常收回，然后就開始將恒大商票問題暴露出來，甚至有些供應(yīng)商停止向恒大供貨，有部分建筑商也停止了恒大項(xiàng)目的建設(shè)，而看到恒大出現(xiàn)種種問題之后，購房者也不敢輕易買恒大的房子，這進(jìn)一步加劇了恒大的信用危機(jī)。
因?yàn)楹愦蟮默F(xiàn)金流主要靠賣房回收，如果項(xiàng)目沒法正常進(jìn)行，導(dǎo)致房子賣不出去，現(xiàn)金流就會(huì)出現(xiàn)很大的問題。
而且事實(shí)證明，這些連續(xù)發(fā)生的事情對(duì)恒大的整體銷售產(chǎn)生很大的影響，從2021年6月份到8月份，恒大的房產(chǎn)銷售額持續(xù)下降。
根據(jù)恒大集團(tuán)發(fā)布的公告內(nèi)容顯示，從2021年6月份到8月份，2021年6月份到8月份，恒大集團(tuán)物業(yè)合約銷售金額分別為716.3億元，437.8億元，380.8億元。
從這一系列事情可以看出，恒大真正處于內(nèi)憂外患，內(nèi)部房產(chǎn)銷售不樂觀，外部融資渠道又受阻，在這種背景之下，一年內(nèi)到期的債務(wù)卻高達(dá)2000多億，換做任何一個(gè)企業(yè)估計(jì)都扛不住壓力，在這只能說恒大走得太快了。
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